不動産相続登記方法と売却までの流れを解説
親や親族から不動産を相続したものの、「何から始めればよいのか分からない」「相続登記や売却の流れが複雑で不安」と感じている方は少なくありません。相続した不動産を売却するには、やるべき事がたくさんあり手続きも複雑です。税負担やトラブルにつながることもあります。
本記事では、不動産を相続して登記を行い、売却に至るまでの流れを分かりやすく解説。合わせて、税制優遇措置やスムーズに進めるためのポイントもご紹介します。不動産を相続して悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
不動産を相続したらどうする？
■不動産を相続したらやるべき事■
不動産を相続した場合、まずは相続人を確認し、誰が相続の権利を持つのかを明確にすることが必要です。その上で、戸籍謄本や遺産分割協議書など必要書類を準備し、相続登記の手続きに進みます。固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を確認して、物件の状況を把握することも大切です。早めに行動することで、後々のトラブルを回避できます。
■相続登記は必要なのか？■
相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を移す手続きです。これを行わないと、法律上は誰が所有者か不明確な状態が続き、売却や担保設定ができません。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続による不動産取得を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。そのため、相続による不動産取得を知った際には必ず登記を行うことが必要です。
また、相続ではなく、「相続放棄」をしたい場合も手続きが必要になります。相続放棄にも期限があり、相続人になったことを知ってから原則3ヶ月以内に、家庭裁判所に申請を行う必要があります。
■相続登記を放置すると起こるトラブル■
相続登記を放置した場合は、10万円以下の過料対象以外にも様々なトラブルが発生する可能性があります。
相続人が増えて権利関係が複雑になり、その結果相続人全員の合意を得るのが難しくなり、分割協議が大変になるリスクもあります。また、売却や活用をしたくても所有者が確定していないため取引ができません。さらに、他の相続人が勝手に使用するなど、家族間でのトラブルにも繋がります。場合によっては固定資産税の支払い義務が不明確になり、督促を受けるリスクもあります。
トラブルを未然に防ぐためにも、相続登記を放置せずにキチンと行うようにしましょう。
■相続登記と不動産の売買は同時に出来るのか？■
相続登記と不動産売買を完全に同時に行うことはできません。まず相続登記を行い、相続人名義に変更したうえで売却手続きへ進む必要があります。ただし、司法書士や不動産会社と連携すれば、登記と売却をほぼ同時進行で進めることは可能です。売却を急ぐ場合でも、必ず相続登記を経てからでなければ取引が成立しない点を理解しておきましょう。
相続した不動産の登記方法
■相続登記に必要な書類一覧■
相続登記（相続した不動産の名義変更）には、多くの書類が必要となります。必要書類は、相続するケースごとに異なります。
＜遺言による相続登記の場合＞
遺言書がある場合は、基本的にその遺言の内容通りに相続登記を行います。一般的な必要書類は以下になります。
・遺言書
・戸籍謄本（除籍謄本）
・住民票（除票）
・固定資産評価証明書
・登記申請書
＜遺産分割協議による相続登記の場合＞
遺言書がなく相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって、誰がどの財産を取得するかを決める事になります。相続人全員の合意が取れ、不動産の相続人が決まりましたら、相続登記を行います。その際の一般的な必要書類は以下になります。
・戸籍謄本（除籍謄本）
・住民票（除票）
・固定資産評価証明書
・登記申請書
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・相続関係説明図
これらは役所や法務局で取得可能ですが、不備があると手続きが進められません。
事前にチェックリストを作り、漏れなく準備することでスムーズに相続登記が行えます。
■相続人の確定と遺産分割協議■
相続登記をするためには、まず相続人を確定させる必要があります。被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めることで、法定相続人が誰なのかを明らかにします。その後、相続人全員で不動産をどう分けるかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書として文書に残します。この協議書がなければ登記はできませんので、家族間でしっかり合意を形成することが重要です。
■相続登記申請の手続き方法（司法書士or自分で行う？）■
相続登記の申請は、法務局に必要書類を提出して行います。自分で申請することも可能ですが、戸籍の収集や協議書の作成、登記書類の作成など専門的な知識が求められるため、慣れていないと時間と労力がかかります。一方、司法書士に依頼すれば費用はかかりますが、正確かつ迅速に手続きが進められます。状況に応じて、自力か専門家依頼かを選ぶとよいでしょう。
■相続登記にかかる期間は？■
相続登記にかかる期間は、必要書類の収集状況や相続人の合意までのスムーズさによって変わってきます。一般的には、戸籍や住民票の収集に1～2週間、遺産分割協議に数週間から数ヶ月、法務局への登記申請後に完了するまで1～2週間程度が目安で、早くても１～２ヶ月は掛かる事が予想されます。相続人の間で意見がまとまらない場合や、書類に不備がある場合はさらに長引く可能性があります。スムーズに進めるためには、早めの準備と専門家への相談が有効的です。
相続登記から不動産売却までの流れ
■相続登記から売却までの全体的な流れ■
不動産を売却するには、まず相続登記から始まり、不動産会社へ査定の依頼、市場価格を把握した上での売却活動。購入希望者が見つかれば売買契約を締結し、決済と同時に所有権移転登記と様々なステップを得て進めます。また、売却後には税金の申告などやる事が多いです。
①不動産を相続
誰が相続するのかを決めます。
まずは相続人を確定し、相続人全員で遺産分割協議を行うことが必要です。尚、遺言書がある場合は、遺言書の内容が優先されます。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、誰が所有するのか、売却して現金化するのかを話し合って決めておくと、次の登記や売却がスムーズに進みます。
②相続登記（名義変更）
不動産を売却するためには、相続登記によって相続人の名義に変更する必要があります。登記をしないままでは売却や担保設定ができません。必要書類を揃えて法務局に申請し、司法書士に依頼することで正確かつ迅速に対応できます。登記完了には通常1〜2週間ほどかかり、この段階で初めて売却の準備が整います。
③不動産会社に査定依頼
相続登記が済みましたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定があり、正確な価格を知るためには訪問査定が有効です。複数の会社に依頼することで相場感を掴みやすくなり、適正な売却価格を決める参考になります。査定は無料で行えるケースが多いため、売却を検討する際は必ず行うべき重要なステップです。
④不動産会社と媒介契約を締結
売却を依頼する不動産会社を決めましたら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ活動の幅や自由度が異なります。契約内容によって売却活動の進め方や情報公開の範囲が変わるため、信頼できる会社を選び、自分の希望に合った契約を結ぶようにしましょう。
⑤売却活動を行う
媒介契約を結んだら、不動産会社が広告掲載や内見対応を行い、購入希望者を募ります。売却活動では物件の魅力を正しく伝えることが重要で、場合によってはリフォームやハウスクリーニングを検討することも有効です。売却活動の期間は数週間から数ヶ月と幅があり、市場の動向や価格設定によって売れるスピードが変わります。
⑥購入希望者と売買契約を締結
購入希望者が現れ条件がまとまりましたら、売買契約を締結します。契約書には売買価格、支払方法、引渡し日などの詳細が明記され、手付金を受け取るのが一般的です。契約時には重要事項説明を宅地建物取引士が行い、双方が内容を理解した上で署名捺印します。この段階で法的に売買が成立し、引渡しの準備に移ります。
⑦引き渡し・決済・所有権移転の手続き
決済日には残代金の受け取りと同時に、司法書士が所有権移転登記を行います。鍵の引渡しや固定資産税の精算なども同日に行われ、これをもって売却手続きが完了です。
売主は仲介手数料の残り50％を不動産会社に支払います。
⑧相続税の申告
相続した不動産の価値が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。申告期限は相続発生から10か月以内と定められており、期限を過ぎると加算税や延滞税が発生します。不動産の評価額算定や特例の適用には専門的な知識が必要なため、税理士に相談することで正確な申告が可能となります。
⑨確定申告を行う（翌年）
不動産売却によって利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。売却によって得た利益（譲渡所得）などを税務署に申告し、必要に応じて税金を納めなければいけません。
以上のように全体の流れを理解しておくことで、余計なトラブルを避けスムーズに進められます。
まとめ｜不動産を相続
■相続した不動産売却は通常の売却より大変！？■
相続した不動産を売却する際は、通常の売却より手続きが複雑でやる事も多く、半端ない労力と時間が掛かります。
名義が故人のままでは売却できないため、相続登記を済ませる必要があり、更に相続人が複数いる場合には、売却方針や分配方法についての合意を得るのも大変でしょう。
また、相続税や譲渡所得税の申告が必要になることもあり、税制優遇措置の活用を検討しなければ損をしてしまう可能性もあります。このように相続した不動産の売却は、「登記や相続人間の調整・税務対応」といった課題が重なるため、通常よりも時間や手間がかかる点を理解して進めることが重要です。
■One不動産では、相続から売却までをご説明しながら、サポートさせていただきます■
相続の登記や不動産売却は、専門知識や多くの手続きが必要になるため、自分だけで進めるのは大きな負担になります。まずはお気軽にご相談ください。
